Diego: Olá, pessoal.

Diego: Esse aqui é mais um episódio do Maya Talks.

Diego: Eu sou o Diego Simon e hoje eu estou aqui com o Caio Belazzi, que é CEO e fundador da Alpop.

Diego: É um grande prazer recebê-lo aqui hoje.

Diego: E hoje a gente vai tocar em alguns temas muito interessantes.

Diego: Nós vamos falar de temas que podem ser altamente lucrativos para o dono da imobiliária, para o corretor de imóveis e, ao mesmo tempo, a gente vai estar trabalhando com um propósito, vai estar ajudando mais pessoas a terem acesso a uma habitação digna, a gente vai falar bastante sobre habitação popular, sobre formas de chegar nesse mercado e como que a Alpop tá mudando esse cenário e tá, de certa forma, criando uma disrupção no setor, tá criando uma forma diferente de fazer as coisas.

Diego: É muito legal poder juntar um maior nível de consciência a respeito da importância da moradia e, ao mesmo tempo, ajudar o mercado imobiliário a florescer, a conseguir gerar mais recursos.

Diego: Acaba sendo bom pra todo mundo.

Diego: Bom para a imobiliária, bom para o corretor, para o proprietário, para o inquilino, para o povo, para todos.

Diego: Então, acho que é muito legal ver esse ciclo virtuoso sendo formado.

Diego: Admiro bastante o Caio e quero te dar as suas vindas, Caio.

Diego: Bem-vindo aqui ao Maya Talks.

Caio: Eu que agradeço, Diego.

Caio: Sou um grande admirador da Plaza e é um prazer pra mim participar do Maya Talks.

Diego: Poxa, eu tava dando uma olhada, né?

Diego: A gente vem conversando já há um bom tempo.

Diego: E a tua história é uma história muito interessante.

Diego: Eu vi que você criou há alguns anos um fundo chamado Caju, né?

Diego: Depois chegou no Alpop.

Diego: Mas conta um pouco pra gente da tua história.

Diego: Como que foi a tua trajetória até chegar no Caju? E depois na Alpop?

Diego: De onde que surgiu esse interesse aí na habitação?

Caio: Super legal.

Caio: Cara, eu sou um nerd convicto, né, Diego?

Caio: Então, eu comecei muito cedo como engenheiro de software, com 15 anos de idade.

Caio: Eu trabalhei num provedor de internet, que depois foi comprado pelo UOL.

Caio: E desde os 15 anos de idade eu venho trabalhando com tecnologia.

Caio: Eu fundei uma empresa em 2005, chamada Cayenna, que é uma empresa de tecnologia, desenvolvimento de software.

Caio: Tem uma atuação já no território nacional e internacional também na África e dentro dessa empresa quando a gente chegou ali em 2017 a gente começou a tentar mapear mercados que fossem grandes o suficiente, que tivessem receita recorrente, fossem subatendidos e tivessem uma externalidade positiva na ponta, ou seja, um impacto real para ajudar de alguma maneira a resolver um problema relevante.

Caio: A gente foi mapear o mercado de saúde, mercado de habitação e sempre olhando para esse cenário.

Caio: Em 2017, a Cayenna foi provocada por um grupo de urbanistas do Instituto Urban para olhar para o problema da

habitação, mas pelo ângulo do aluguel.

Caio: E então a gente passou a estudar o mercado de locação popular.

Caio: Nós fomos lá para a Zona Leste de São Paulo, alugamos um imóvel ao lado do Metrô Vila Carrão, passamos 30 dias ali conversando com pessoas que passavam no fluxo do transporte público, com lideranças comunitárias, donos de pequenas imobiliárias, e a gente entendeu que o mercado tinha uma grande ineficiência.

Caio: Então havia, por um lado, uma série de imóveis disponíveis para aluguel, mas as pessoas de mais baixa renda não conseguiam alugar por meio de uma imobiliária.

Caio: E aí a gente, então, decidiu reunir, junto com essas pessoas do Urban, um grupo de investimento que a gente batizou de

Caju Capital Social, 100% focado em investimentos em empresas de impacto, e a Alpop é a primeira materialização desse investimento.

Caio: Então foi aí que a gente chegou na Alpop, e a Alpop nasceu como uma imobiliária.

Caio: Muita gente não sabe, mas a gente já foi imobiliária também.

Diego: Fizeram transações ali pra acompanhar o mercado.

Diego: E como foi que você percebeu que tinha um modelo viável ali?

Diego: Porque o que eu percebo conversando com muitos donos de imobiliária no Brasil todo, é como se fosse um problema que não dá pra resolver.

Diego: Isso aí não tem como, é muito trabalho, é problema de pagamento.

Diego: Quando você percebeu e falou assim, cara, aqui tem uma oportunidade e eu consigo ajudar a resolver esse problema?

Caio: Diego, conversando com as pessoas nesse estudo que a gente fez de campus, mapeamento territorial, a gente começou a perceber a dinâmica daquele mercado e a gente começou a fazer um estudo de dados a respeito de comportamento.

Caio: Na minha experiência prévia também na Cayenna, a gente trabalhou com muitos dados socioeconômicos.

Caio: Então foi reunindo toda essa experiência que foi possível perceber que existe um perfil de risco dentro do segmento econômico, que é um bom pagador de aluguel, que prioriza a moradia.

Caio: Quando a gente começou a perceber esse perfil e esse padrão, a gente começou a se especializar dentro desse segmento.

Caio: Então, quando você olha uma análise de crédito tradicional, por exemplo, ela não vai permitir que você empreste algo que ultrapasse 30% da sua renda.

Caio: Mas quando a gente fala de moradia e quando a gente fala do rendimento médio do trabalho no Brasil, a gente sabe que uma das prioridades é a moradia e, portanto, muitas famílias no Brasil comprometem mais do que 30%.

Caio: Até esse é o principal componente do déficit habitacional no Brasil.

Caio: Mas é uma realidade.

Caio: E aí não havia nenhuma empresa olhando pra fazer o match entre a oferta e a demanda nesse segmento específico.

Caio: E foi aí que a Alpop procurou trabalhar.

Diego: Você diria que de todos os direitos do cidadão, a gente tá falando de moradia, alimentação, saúde, educação, moradia talvez junto com alimentação venha ali em primeiro lugar, e a primeira prioridade do mês é você perceber que esse aqui é o primeiro pagamento, tem que pagar meu aluguel senão vou ser despejado, né?

Caio: É a dignidade da pessoa, né?

Caio: Então ali você consegue entender que tem algumas prioridades.

Caio: É claro que chega um momento, e isso é importante ser dito, que a pessoa simplesmente não tem mais renda e aí não existe prioridade pra nada, porque de fato falta recurso básico.

Caio: Mas a gente começou a mapear que é justamente essa hierarquia das prioridades e um pouco do comportamento de pagamento, que são as variáveis mais importantes pra conseguir trabalhar num segmento.

Caio: Até índices de net influence que são publicados, eles mostram que a net influence é maior nos tickets maiores, por exemplo.

Caio: É contra intuitivo?

Caio: Pode ser, mas isso é o que o dado revela.

Diego: Isso é muito interessante.

Diego: Significa, então, que no final das contas, vamos pegar na prática, uma pessoa que, por exemplo, está com dívidas, de repente está com o nome sujo, está com o score lá embaixo na Serasa, essa pessoa tem acesso ao crédito formal, que uma pessoa não consegue, então, acessar o aluguel de forma tradicional numa imobiliária.

Diego: E o que acaba acontecendo, então, é que essa pessoa, ao ter acesso a isso via Alpop, ela vai priorizar bastante manter os pagamentos em dia.

Diego: Não vai fechar essa porta que se abriu ali.

Caio: Exatamente.

Caio: É sempre um crédito vinculado a uma necessidade básica da pessoa e isso permite que esse crédito seja saudável, tanto pra pessoa quanto pra quem está envolvido no negócio.

Diego: E Caio, o que você diria que é o teu propósito hoje que te move na Alpop?

Diego: A gente falou da oportunidade de mercado, mas o que te brilha o olho é você falar, cara, eu tenho prazer de estar fazendo isso aqui, né?

Caio: Eu entendo que todo o país desenvolvido tem uma característica que é o acesso a crédito e o meu sonho dentro da Alpop é desenvolver mecanismos legais, mecanismos de gestão de risco para poder democratizar cada vez mais o crédito no Brasil.

Caio: O Brasil ainda tem níveis de crédito baixos relativamente.

Caio: E todo o país desenvolvido precisa ter acesso a crédito.

Caio: Então hoje a gente trabalha com crédito para o aluguel, mas é fundamental engajar nessa causa e é por isso que é o Pop, esse é o meu sonho, esse é o que me motiva todos os dias.

Diego: Perfeito.

Diego: Pensando no modelo de negócios da Alpop, como vocês entram na relação entre inquilinos, proprietários, imobiliária?

Diego: E como a Alpop se encaixa hoje?

Caio: A Alpop basicamente presta um serviço para o proprietário.

Caio: Então a gente desenvolveu todo um mecanismo de proteção financeira do contrato de locação.

Caio: Então nosso relacionamento, diferente de outras garantidoras e seguradoras que cobram do inquilino, a Alpop cobra do proprietário.

Caio: E isso permite que a Alpop faça proteção financeira daquele contrato, mantendo o contrato de locação sem garantia formal, que é uma vantagem do ponto de vista de gestão de risco, porque permite um despejo mais rápido.

Caio: Então, o Alpop se coloca pra resolver o mesmo problema que garantidoras e seguradoras resolvem, mas com arcabouço legal, técnico de gestão de risco, que permite a gente fazer a conexão entre aqueles públicos de mais baixa renda, com os imóveis que estão disponíveis na imobiliária, sem que a imobiliária corra risco e que o proprietário tenha a segurança do recebimento sempre na data combinada.

Diego: E você pode dar um cheiro do quanto que isso custa pro proprietário?

Caio: Com certeza.

Caio: A gente procura praticar o mesmo preço da fiança locatícia.

Caio: Então a gente na média hoje cobra 10%.

Caio: O proprietário, de fato, muitas vezes ele repassa isso no valor do aluguel.

Caio: O aluguel, é claro, é um negócio, é uma negociação que ocorre entre o proprietário, imobiliária e ali o inquilino, mas muitas vezes a gente sabe, quem já trabalhou com aluguel e eu já fui imobiliária, a gente sabe que na hora de alugar um imóvel tem a negociação e o preço que está anunciado não é o preço que é alugado, muitas vezes é bem abaixo.

Caio: Então a gente consegue manter os preços, sem inflacionar o mercado, trazer essa segurança financeira.

Diego: Interessante.

Diego: Para o proprietário, então, sem dor de cabeça, dar o aluguel todo mês, caindo ali direitinho, não tem que se preocupar, né?

Diego: Bem interessante.

Caio: E, Diego, uma questão muito importante, que além dele não ter que se preocupar, ele tem previsibilidade, porque ele não vai precisar abrir um sinistro ou coisa parecida, porque o pagamento sempre vai cair na data combinada.

Caio: É o fim do sinistro.

Diego: Muito legal.

Diego: Quando a gente fala de tamanho, de oportunidade de mercado, a gente está falando de um país onde muita gente vive de maneira insalubre, vive em ambientes que são muitas vezes violentos, sem acesso a coisas muito básicas pra o cidadão viver bem.

Diego: Como que a gente consegue dimensionar um pouco o tamanho dessa oportunidade de mercado em termos de imóveis que a gente consegue alugar na habitação popular?

Diego: Ou seja, daria até para construir mais e alugar mais?

Caio: O tamanho desse mercado, cara, no Brasil, ele é bastante relevante.

Caio: Então, o Brasil fez o último censo em 2022 e esse censo demonstrou que o aluguel, ele passou a ser uma solução de moradia estruturante da sociedade.

Caio: Então, segundo os dados do censo, são 16 milhões de domicílios alugados.

Caio: Existe um estudo do INSPER que foi feito durante a pandemia que analisou a pesquisa de orçamento familiar do IBGE.

Caio: Ela já é uma pesquisa mais antiga, mas serviu de base para esse estudo.

Caio: Esse estudo fez um recorte do valor do aluguel por faixa de valor para identificar onde estavam localizadas ou onde está localizada a massa de aluguel de acordo com o valor e a renda, portanto, das famílias.

Caio: Esse estudo demonstrou que 77% das locações estão no segmento econômico e a maior parte desse segmento quanto mais baixo o valor maior a informalidade.

Caio: Então, aquela imobiliária, se você for numa imobiliária que é grande, que gerencia ali seus 10 mil contratos, 6 mil contratos, ela naturalmente atende uma parcela do segmento econômico, porque é uma questão estatística quantitativa, a menos que ele esteja, não sei, numa cidade muito diferente do que é o recorte do Brasil.

Caio: Esse é o tamanho desse mercado.

Caio: E quem trabalhou no segmento econômico alugando, não só fazendo a produção financeira como eu hoje faço, sabe do tamanho da liquidez desses imóveis.

Caio: A demanda é muito forte.

Caio: São imóveis que dificilmente ficam vagos, mas acontece muito na informalidade.

Caio: E é isso que a Alpop tenta trabalhar com base nesse recorte socioeconômico.

Diego: As imobiliárias chegam a ter listas de pessoas interessadas em alugar quando entrar um imóvel naquele perfil.

Diego: Então, a liquidez é muito rápida.

Caio: É muito.

Diego: O que eu estou pensando aqui, falando para o dono de imobiliária, e eu já ouço, muitas vezes eu ouço isso, quando você diz, olha, não quero atuar no segmento econômico, por motivo A, B ou C.

Diego: 77% das moradias dos aluguéis estão aí.

Diego: Então, você está abrindo mão de três quartos das transações que estão acontecendo e, no final das contas, também você vai estar atuando com uma liquidez muito menor.

Diego: Então, acho que é uma oportunidade muito grande que acaba sendo deixada de lado.

Diego: Agora, para que isso aconteça, a gente tem que trabalhar com mais eficiência, tem que conseguir atender bem esse público.

Caio: Exatamente.

Caio: Quando você faz um movimento para o ticket menor, você precisa preservar suas margens.

Caio: E é por isso que em tudo que a gente formatou na Alpop, uma componente importante do produto e do serviço é que a gente alivia a operação da imobiliária pegando algumas tarefas que seriam da imobiliária e trazendo para dentro da Alpop.

Caio: E essa é uma estratégia para que a imobiliária consiga enxergar o valor no ticket menor, que é isso que a gente defende.

Caio: Mas você tem toda razão, o mercado ainda olha dessa maneira.

Caio: Eu vou ter muito trabalho, a margem é baixa.

Caio: Pelo contrário, eu já fui imobiliário do segmento econômico e a margem é bastante.

Diego: E uma carteira de administração com imóveis mais populares, econômicos, é uma carteira muito sólida, um grande número de imóveis que estão sendo trabalhados ali, trazendo uma receita recorrente mensal para a imobiliária.

Caio: Exatamente.

Caio: É onde está o volume, Diego.

Caio: É ali que o imobiliário tem que enxergar a oportunidade.

Caio: Não significa deixar de trabalhar os outros nichos, mas significa segmentar sua atuação estratégica comercial e ter os parceiros corretos para cada nicho que você vai trabalhar.

Diego: Excelente.

Caio: E até um gancho com vocês aqui, que é interessante, porque o produto de vocês também alivia a imobiliária.

Caio: Então, vocês habilitam a imobiliária do ponto de vista da atuação dela a entrarem em segmentos que antes ela talvez não enxergasse margem.

Diego: Exato.

Caio: Então a automação feita pela IA que vocês desenvolvem, ela é fundamental nessa estratégia de negócio também.

Diego: Aproveitando a sua deixa...

Diego: Mas aproveitando essa deixa, a Maya entra em duas frentes que acabam ajudando.

Diego: Uma é na pré-qualificação de leads, e isso é excelente para quem tem alto volume de leads.

Diego: Então, imóveis que têm muitos leads, a Maya não tem problema em falar com todos ao mesmo tempo, em inúmeras conversas e qualificando esses leads.

Diego: E a outra frente é o administrativo da locação, que também quando você tem um volume maior de locações, você vai ter um número maior de chamados também.

Diego: E aí entra a Maya ADM também para ajudar ali.

Diego: Então é uma das formas de ganhar mais eficiência e de reduzir custo.

Caio: Exato.

Caio: Isso aumenta a margem do imobiliário na ponta.

Caio: É dinheiro na veia.

Caio: Isso que as pessoas começam a compreender nesse mercado.

Diego: Interessante.

Diego: E é interessante aí, pensando não só o dono da imobiliária, o corretor de imóveis, você tendo transações acontecendo semanalmente, você tem locações como essa sendo fechadas, você vai construindo uma renda muito mais estável também ao longo do tempo.

Diego: Como que tem sido para você com parceiros da Alpop, imobiliárias, corretores, como que tem sido esse movimento de, de repente, perceberem que dá pra gerar muito mais renda, muito mais recurso a partir desse mercado?

Caio: Olha, quando a gente entra numa imobiliária, Diego, a gente, de cara, aumenta 10% a produtividade dela.

Caio: Então, de fato, mostra que ela não atende todo o mercado que ela poderia atender, estando instrumentalizada para segmentar o mercado e atuar com foco.

Caio: Então, quando a gente começa esse relacionamento com a imobiliária e ela vai ganhando confiança, a imobiliária cada vez mais vai enxergando que o mercado do segmento econômico é muito pujante.

Caio: E aí me espanta que não seja feita uma conexão, que o mercado imobiliário ganhou e ganha muito dinheiro com Minha

Casa Minha Vida.

Caio: E nós estamos falando do mesmíssimo segmento, ainda que negócios diferentes, diferentes.

Caio: Mesmo público.

Caio: E eu sempre advogo que, muitas vezes, o aluguel é um caminho para a compra.

Caio: Ele não é, necessariamente, uma coisa que exclui a compra.

Caio: Ali começa o relacionamento.

Caio: Até o Adauto, lá da DF, ele tem uma visão dessa muito consolidada, ele e o Denis lá.

Caio: São pessoas que enxergam o aluguel como uma etapa para aquisição.

Diego: Sim.

Caio: Então a gente tenta conectar essas coisas e advogar no mercado e conscientizar o mercado sobre isso.

Caio: Acho que o trabalho de conscientização é importante.

Diego: E Caio, você está vendo também um movimento de investidores que estão percebendo que é rentável?

Diego: De repente, ali está um investidor, ele tem 10 imóveis de um milhão de reais e agora ele vai quebrar essa carteira em muito mais imóveis de menor preço alugado.

Diego: Trabalhando com uma solução como a Alpop, dá para ter muita previsibilidade e ter uma rentabilidade muito interessante.

Diego: Você está acompanhando isso por parte de proprietários que estão enxergando esse potencial?

Caio: Com certeza, tem casos concretos.

Caio: No centro de São Paulo tem um prédio inteiro voltado para locação, desenvolvido pela Magique, Grupo Gaia, pessoal da Dínamo, que é o Soma.

Caio: O Alpop tem o prazer de ser a gestora dos recebíveis do prédio todo, lá com eles.

Caio: É um prédio inteiro voltado para locação social.

Caio: No centro de São Paulo, com subsídio cruzado, algumas unidades são mais caras para que outras possam ter o aluguel abaixo da média do centro de São Paulo, que é muito demandado.

Caio: Então esse é um exemplo, 100% da iniciativa privada, que viabiliza um negócio extremamente rentável, onde a Alpop é uma das peças ali para ajudar esse modelo.

Caio: Existem outros players já pensando e construindo prédios inteiros voltados para alocação.

Caio: Fortaleza, a gente tem um caso importante, até com uma imobiliária que se chama Sete Cantos, que é muito relevante.

Caio: Então eu começo a enxergar o prédio, o tijolo, não mais como tijolo, mas como um ativo financeiro.

Caio: E isso muda o jogo para o investidor, porque ele não vai vender a preço de tijolo, ele vai construir a preço de tijolo e vender a preço de um ativo financeiro performado.

Caio: E o aluguel demonstra que esse negócio é extremamente viável.

Diego: A previsibilidade que você traz para a operação torna muito interessante do ponto de vista do proprietário.

Diego: E eu estou pensando aqui como pessoa física, mas o proprietário pessoa física que vai formar a famosa carteira para aposentar, vou ter uma carteira de aluguéis.

Diego: As pessoas ficam pensando que vai dar muito trabalho ter vários imóveis de baixo valor, mas tendo boas soluções dá para ter muita eficiência, previsibilidade e inclusive rentabilidade maior, até porque a gente está falando de ativos que talvez o preço do aluguel em relação ao valor do bem seja interessante.

Caio: Exato, essa relação é importante e você cria ali um instrumento que passa a ser gerador de receita, com previsibilidade e atendendo uma demanda que é crescente.

Caio: É isso que a gente também precisa entender estruturalmente na habitação.

Caio: Se a gente pegar os dados dos últimos 20 anos, que é a série pegando censos e a PNAD contínua, você entende que a locação ganhou relevância como solução de moradia.

Caio: Claro, o Brasil se urbaniza de forma bastante rápida e aí precisa ter solução de moradia para todo mundo.

Diego: Caio, agora um momento de reflexão aqui.

Diego: Eu fiquei pensando bastante enquanto eu estava observando a operação da Alpop, pensando sobre o assunto.

Diego: A gente mora num país que historicamente sempre teve muita desigualdade econômica.

Diego: E ao longo do tempo isso foi ficando um tema extremamente politizado, polarizado.

Diego: E eu sinto que faltam grandes discussões para o país, que não deveriam depender do partido A, B ou C, mas que sim são importantes.

Diego: A gente está falando de, como eu falei, direitos do cidadão, são direitos humanos, de moradia, de segurança.

Diego: Como que você enxerga essa necessidade da gente pensar a habitação de uma forma como país e não mais como uma questão partidária?

Caio: Esse ponto que você toca é muito importante porque nós aqui no Brasil perdemos um pouco a capacidade de falar sobre política e sobre Estado e sobre iniciativa privada sem brigar, basicamente.

Caio: As pessoas hoje não têm conseguido conversar sobre isso.

Caio: Então, quando a gente toca no tema da habitação, é importante olhar para as experiências lá de fora e desenhar uma política pública que leve em consideração inúmeras soluções.

Caio: Porque o problema da habitação é um daqueles problemas que tem uma característica de complexidade.

Caio: Envolve interesses que muitas vezes estão divergentes e, portanto, precisa haver uma base para que essa política avance.

Caio: Então, o que eu quero dizer com isso na prática?

Caio: A política pública do acesso à posse do imóvel é muito importante, claro que é.

Caio: Mas ela sozinha não resolve o problema, então o aluguel entra como uma outra dimensão disso.

Caio: A política pública de aluguel social, o voucher aluguel, que muitas prefeituras já têm regulamentado, inclusive já praticam, a Alpop já atende essa demanda em algumas cidades.

Caio: Ela é fundamental para permitir atender aquelas pessoas que estão em situação de vulnerabilidade com relação à habitação.

Caio: Então, o que a gente precisa tentar chegar num acordo no Brasil é que não seja proibido falar de política, que as pessoas consigam dialogar a respeito de política de Estado e não de governo, que possam, numa outra dimensão, tocar, militar, que também é justo.

Caio: Mas a gente precisa separar esse jogo pra conseguir estruturar políticas públicas que atendam tanto a sociedade quanto a iniciativa privada.

Diego: E tocando nesse tema espinhoso que eu já comecei, o que eu percebo é que certas políticas precisariam ser mais atemporais do Estado, então o acesso ao crédito para a moradia, o acesso ao crédito na hora de alugar, e não deveriam depender de humores de quem quem vai ganhar a eleição, pode ser que acabe tudo ou não.

Diego: Então, pra que se diminua o uso político disso, é justamente por isso que a gente precisa conversar sobre o assunto e procurar formas de institucionalizar mais, trazer mais pra algo mais permanente, para que não haja essa preocupação.

Caio: Com certeza, continuidade é muito importante na política pública.

Caio: E eu tenho certeza que se perguntar na rua para as pessoas, você é a favor de uma política de habitação?

Caio: Todos serão a favor.

Caio: Talvez a gente vá discordar como implementar, mas a gente precisa achar pontos de convergência, porque está muito divergente o debate.

Diego: A gente falou do papel da área pública, mas e o setor privado?

Diego: Qual é o papel das imobiliárias, na sua opinião, nesse contexto?

Diego: E até do próprio corretor de imóveis.

Caio: Uma sociedade forte, um país desenvolvido, ele tem mercado forte e tem Estado forte.

Caio: Mercado envolve, evidentemente, falando das imobiliárias, como empresas, mas em toda empresa existe uma dimensão do negócio e uma dimensão da pessoa física, ou seja, da sociedade civil.

Caio: Essas coisas se entrelaçam, né?

Caio: Sim.

Caio: Então, o papel das imobiliárias é desenvolver esse mercado pra que elas façam mais negócio, seja bom pro negócio delas, mas que elas também consigam aliar a geração de dinheiro, de faturamento, à resolução de um problema muito importante que é a habitação.

Caio: Imobiliária, eu sempre brinco, ela não vende algodão doce no sinal, ela vende moradia.

Caio: Então é uma atividade que exige um nível de comprometimento e responsabilidade muito alto.

Caio: E pra que a gente consiga resolver toda essa desigualdade que o Brasil tem, é preciso a colaboração de todos.

Caio: Sociedade civil, iniciativa privada, Estado.

Caio: Essas dimensões em países desenvolvidos e democráticos, elas são muito fortes e relevantes.

Diego: Caio, teve alguma história que te marcou, de alguma família, de alguma pessoa que teve a vida transformada ali a partir de poder ter acesso ao que a Alpop oferece?

Caio: Olha, tenho duas histórias que me marcaram bastante.

Caio: Uma foi um aluguel que a gente fez em São Paulo, ainda como imobiliária, no centro da cidade.

Caio: E eu me lembro que quando a família foi sair desse imóvel, a gente recebeu um agradecimento.

Caio: E, cara, aí eu descobri que essa família eram cinco pessoas morando em 55 metros quadrados.

Caio: Ou seja, super inadequado.

Caio: Mas eles todos estavam muito gratos, porque eles estavam morando perto do trabalho.

Caio: E isso trazia uma qualidade de vida ali pra eles muito importante.

Caio: Então, isso me tocou, porque eu olhei.

Caio: Olha só, a gente sabe que tem muitas pessoas por metro quadrado ali nessa residência.

Caio: Mas, mesmo assim, eles estão numa condição melhor do que eles estavam antes.

Diego: Melhor que duas horas no trem, no metrô, no ônibus.

Caio: Fora o que se gasta com esse deslocamento.

Caio: Então, esse depoimento me marcou por conta desse paradoxo.

Caio: E o outro foi durante a pandemia, que era uma família de mulheres negras que tem uma barraca de pastel ali no centro de convivência.

Caio: Nesse caso, elas eram proprietárias de um imóvel.

Caio: E o aluguel que a Alpop permitiu num imóvel delas, alugado, permitiu que elas pagassem o financiamento de onde elas moravam, e elas estavam sem renda naquele momento, porque a pandemia tinha fechado ali o centro de convivência.

Caio: Então ali eu vi o impacto, tanto do ponto de vista do inquilino, quanto do proprietário.

Caio: Então esses dois casos me marcaram bastante.

Diego: Puxa, muito interessante.

Diego: E pensando aqui em planos atuais, hoje, no momento, quais são as suas prioridades ali na Alpop?

Diego: Como é que você está enxergando o momento do mercado imobiliário?

Caio: Eu vejo o mercado aquecido, até gente participou agora recentemente de um evento lá da Raquel, e eu vi um mercado interessado em inovação, mais aberto pra ouvir novidade, eu sempre acompanho a Plaza nos eventos, sempre stand lotado, porque vocês têm o toque, até os eventos regionais, vocês promovem sempre esgotado, porque o mercado olha e precisa de inovação pra acoplar nas suas estratégias de crescimento.

Caio: Então, quando eu comecei a ver isso, eu vejo uma mudança muito grande.

Caio: Mais abertura, menos ressentimento com a inovação.

Caio: As mulheres ficaram ressentidas que o Quinto Andar desenvolveu uma inovação há alguns anos atrás.

Caio: E eu acho que isso passou agora, todo mundo quer estar na ponta.

Diego: As pessoas estão muito interessadas agora em se adaptar mais rápido, né?

Diego: Ainda sem saber muito bem como, mas as pessoas perceberam, por exemplo, que a inteligência artificial veio pra ficar.

Caio: É inevitável, né?

Caio: É uma coisa inevitável.

Diego: E você, no seu dia a dia, você tem usado inteligência artificial?

Diego: Fala lá com o Chat GPT, tem alguma da sua preferência?

Caio: Já é meu melhor amigo, cara.

Diego: Toma um whisky ali conversando.

Caio: Para falta isso.

Caio: Cara, eu uso bastante.

Caio: Eu gosto de testar bastante, na Alpop todo mundo tem usado pra desenvolver a produtividade, ainda que haja alguns estudos já mostrando que quando você faz um recorte, pega desenvolvedor de software sênior, essas tecnologias às vezes atrasam o desenvolvimento, mas aí a gente tá falando de um nível sênior de desenvolvedor, mas enfim, a pesquisa bem recente.

Caio: Mas é uma ferramenta que veio pra ajudar, pra ficar, e que traz ganhos de produtividade em determinadas tarefas que são muito transformadores pro dia a dia, porque é uma escala de diferença muito grande.

Caio: Você imagina, se a gente for lembrar de várias revoluções tecnológicas, eu acredito que as mais importantes são as que transformam o espaço-tempo.

Caio: Então, sei lá, a ferrovia, quando começou a ser desenvolvida, altera o espaço-tempo de algum modo.

Caio: Nesse sentido de percepção, uma coisa que demorava X tempo demora menos agora.

Caio: Então a IA, na minha leitura, faz essa transformação aí numa escala muito mais impressionante.

Diego: Agora eu fiquei curioso aqui, né?

Diego: Uma das coisas que eu tenho falado para as pessoas e que eu tenho visto é um uso de duas formas da IA.

Diego: Para algumas pessoas está sendo um uso mais preguiçoso, mas faz parte aí do meu trabalho, e aí de fato vai ter um declínio cognitivo, vou ficar cada vez mais burro de certa forma porque eu vou usar a IA e não sei mais fazer as coisas, né?

Diego: É igual hoje em dia saber o endereço sem Waze.

Diego: A pessoa perde o eixo e não sabe voltar pra casa mais, né?

Diego: Então tem esse risco.

Diego: Mas por outro lado, e aí talvez tenha a ver com senioridade também, eu percebo que as pessoas mais inteligentes, que criam mais, elas estão conseguindo fazer um uso exponencial da inteligência.

Diego: É como se fosse um cérebro acoplado extra e ilimitado pra acoplar em alguém que tá querendo criar grandes coisas.

Diego: Então tem um outro uso aí inteligente da IA que eu acho que é muito interessante, mas talvez as pessoas se dividam

mais.

Diego: Queria saber um pouco da tua visão a respeito disso, né?

Caio: Você tem total razão, porque as pessoas não podem esquecer que aquilo é uma máquina e nós somos os seres humanos.

Caio: Nós temos a inteligência natural, então a gente precisa compreender um pouco da essência dessa transformação, que ela não é inteligente de fato, é só uma metáfora, etc.

Caio: Ou uma analogia, de repente, melhor dizendo.

Caio: Pra gente não perder o controle daquilo que a gente trabalha no dia a dia e pede ajuda da máquina, a máquina ela precisa ser calibrada, ela precisa ter os inputs corretos, adequados, se você simplesmente a faça isso e não se esforça um pouco nesse racional, certamente você vai atrofiar, meu amigo, minha amiga, não faça isso.

Diego: Não faça isso, exato.

Diego: E deixa eu te fazer uma pergunta, uma curiosidade aqui.

Diego: A gente está falando bastante de habitação e obviamente é o que interessa para nós aqui no mercado imobiliário, mas que outras oportunidades ou outros setores você enxerga que têm grandes oportunidades assim no Brasil também ainda não resolvidas?

Diego: Para a gente ficar de olho.

Caio: Olha, eu enxergo educação como um tema muito importante para o Brasil como país, nação e como negócio também.

Caio: Eu sempre que vejo uma iniciativa voltada à educação, eu presto bastante atenção.

Caio: Tem até o pessoal da Letras, que é uma startup muito relevante do Tiago Rached.

Caio: Eu acho que passa por isso, acho que passa também por saúde pública, tem um mercado de saneamento também no

Brasil bastante grande, que é bastante complexo por outro lado.

Caio: Acho que tem sempre um lado bom e um lado desafiador, o bom é que tem muita coisa pra fazer, e o desafio justamente é conviver com as mazelas que a gente convive por conta de ter muito pra fazer.

Caio: Eu acho que uma coisa que eu sempre gosto de colocar é que o empreendedor brasileiro e os venture capitals e quem está nesse ecossistema precisam de algum modo parar de tentar repetir soluções que já foram feitas em outros territórios, porque os problemas aqui são muito específicos e têm escala.

Caio: Então, que a gente pudesse ser provocado e incentivado a desenvolver coisas que tratam dos problemas aqui do nosso território, falando até de América Latina, até de África, e que a gente pare um pouco de ficar tentando importar conceito pronto que resolve um problema num determinado território, mas, de repente, não é uma coisa tão relevante aqui pra gente.

Diego: É muito interessante essa questão das referências brasileiras, porque eu acredito que houve uma inspiração muito europeia e americana.

Diego: E a gente está falando de países que são desenvolvidos, que não têm a mesma desigualdade do Brasil, que não têm os mesmos problemas que a gente tem aqui.

Diego: Então não dá pra simplesmente falar, mas na Noruega é assim, vamos fazer aqui da mesma forma.

Diego: São contextos bem diferentes.

Caio: Muito diferente e os problemas são muito específicos, o agronegócio é prova viva disso, a agricultura nos trópicos é totalmente diferente de outros lugares, então quando a gente tem inovação nesse segmento, por exemplo, ela é específica de um determinado território.

Caio: Então acredito muito que a gente poderia ser incentivado que o ecossistema olhasse mais pra dentro, porque tem escala aqui, tem como fazer um negócio bom pra todo mundo.

Caio: Sim.

Diego: Agora eu vou jogar uma pergunta não prevista e tinha que ter um uísque aqui, né, Caio?

Diego: Mas eu fiquei curioso, você é um cara extremamente inteligente.

Caio: Obrigado.

Diego: E a gente tem acompanhado aí uma transição mundial muito forte, né?

Diego: E isso provoca uma série de conflitos, tomada de partido.

Diego: Eu apoio esse país, eu apoio aquele.

Diego: Mas algo que eu tenho visto, procurando olhar de forma racional pros números, é inegável que a China veio pra dominar,

ela vai se tornar uma economia dominante, já está se tornando.

Diego: E a minha pergunta, e outro dia eu fiz essa pergunta numa imobiliária, mas a minha pergunta pra você é, o dono da imobiliária deveria ficar atento à China?

Diego: O que pode acontecer de novo?

Diego: Será que a gente vai ver investimentos chineses aqui?

Diego: Será que nós vamos ver mais chineses mudando para o Brasil?

Diego: Mais brasileiros fazendo conexão com brasileiros indo pra lá?

Diego: No mercado imobiliário, o que pode surgir de oportunidade com essa mudança mundial?

Diego: Que, repito, não depende da minha opinião pessoal, da minha preferência, se eu gosto ou não gosto, é a realidade.

Caio: Cara, é uma excelente pergunta.

Caio: O mundo é cada vez mais imprevisível, né, Diego?

Caio: Mas eu sempre acredito na tradição da diplomacia brasileira, que é desenvolver o multilateralismo, né?

Caio: Se relacionar com inúmeros países, com inúmeras culturas, e sempre que há uma disputa por poder de forma mais incisiva, como é o momento que a gente vive hoje, é importante não perder o diálogo com nenhuma das partes.

Caio: É importante o Brasil manter a tradição dele.

Caio: E sim, a China vem de maneira muito forte no mundo todo.

Caio: E o Brasil agora passa por um momento que certamente esses laços vão se estreitar mais.

Caio: Isso deve sim trazer investimentos para o país.

Caio: São estados nacionais disputando o poder no mundo, a gente não pode ser ingênuo de que é uma coisa...

Diego: É pra não ajudar.

Caio: Exato.

Caio: Nunca é assim, né?

Caio: E a gente só precisa ter altivez pra se movimentar nessa negociação e não perder a característica da diplomacia brasileira, que é tradicionalíssima no mundo, que é a do multilateralismo.

Caio: Conversar com todo mundo e manter o diálogo aberto.

Diego: Excelente.

Diego: Temos espinhos que eu fui jogando pra você.

Diego: Não é nada fácil.

Diego: Eu tenho uma pergunta.

Diego: Você no seu dia a dia conversando com muitas imobiliárias, falando com muitos donos, donas de imobiliárias, o que você tem percebido de mudanças no setor nos últimos anos?

Diego: Alguma coisa tem te surpreendido positivamente?

Diego: Tem algo que você gostaria de dizer para o dono de imobiliária também?

Diego: Fica atento a isso.

Caio: Olha, o que mais me chama atenção de quando eu comecei pra agora é aquele ponto que eu comentei com você, Diego, do mercado estar mais aberto.

Caio: É um mercado que sempre se orgulhou de ser tradicional.

Diego: Sim.

Caio: E eu entendo, tradição é algo que precisa ser respeitado.

Caio: São empresas de décadas, né, que envolvem laços familiares.

Caio: Mas a tradição teimosa, a tradição que não olha pro novo caminho, que é, inclusive, o novo caminho é pra você reafirmar a sua tradição, que é tão importante pra essas empresas.

Caio: Eu acho que aí o mercado mudou um pouco a chave.

Caio: Começou a ouvir mais, começou...

Caio: Poxa, quando eu comecei com a Alpop era assim, surreal eu dizer pra pessoa que eu ia provar um negativo e que eu traria

tickets menores.

Caio: Cara, hoje essa conversa já flui muito melhor, né?

Caio: Então, o que me surpreendeu no mercado foi essa velocidade pra mudar desse orgulho pela tradição e unir esse orgulho junto com o movimento da inovação.

Caio: Então, eu tenho visto imobiliárias grandes, de mais de 50 anos de mercado, trabalhando firmemente em frente de inovação e com disciplina, porque inovação, às vezes, as pessoas acham que é aquilo...

Caio: Tive uma ideia.

Caio: E não, pra mim inovação é disciplina, muito suor, e de repente você descobre algo ali que tava na cara, é muito simples, mas que só a partir da execução você foi capaz de compreender.

Diego: Uma pergunta, talvez...

Diego: Eu lembro aqui, início dos anos 2000, você falou que começou a Cayenna em 2005?

Caio: 2005.

Diego: Eu lembro esse começo dos anos 2000, era tudo muito revolucionário, empresa que dá prejuízo, esse é o futuro, o negócio...

Diego: E, de certa forma, eu acho que muita gente veio querendo inovar demais a ponto de querer ser disruptivo no formato dos negócios ganharem dinheiro.

Diego: E se a gente parar pra pensar, e talvez seja o que está acontecendo hoje, a imobiliária continua ganhando dinheiro no mesmo modelo de negócio.

Diego: Ela capta imóveis, ela aluga e vende, ela ganha na transação e depois ela tem outros serviços que ela oferece e ela pode administrar a locação.

Diego: Então, a forma de ganhar dinheiro, isso não...

Diego: Não mudou, ainda é a mesma forma, uma forma de fazer que mudou, de executar isso.

Diego: Você acha que hoje talvez exista mais maturidade de falar a inovação está vindo a serviço do modelo de negócio e não pra acabar com ele?

Caio: Cara, isso é uma excelente provocação, porque de fato a finalidade sempre é a mesma, mas em modos diferentes.

Caio: Eu acho que hoje se abre para o mercado imobiliário a oportunidade de poder testar novas ideias de modelo de negócio com baixo investimento, e isso que eu tenho visto, isso que me fascina um pouco, porque hoje, cara, imagina, a imobiliária tem um pool de empresas parceiras que ela pode ter ao seu redor.

Caio: Então ela consegue, de repente, experimentar algo que vai mudar o modelo de negócio de maneira rápida, com pouco investimento.

Caio: Porque a quantidade de parceiros no mercado imobiliário que ela pode reunir...

Caio: Ela pode ter a Plaza lá fazendo o primeiro atendimento e desafiando o administrativo.

Caio: Isso é aumento de margem na veia.

Caio: E ela faz esse investimento e, de repente, libera recursos para potencializar um novo modelo de negócio, porque ela sabe, eu posso crescer.

Caio: Por exemplo, a Alpop quando era imobiliária.

Caio: A gente tinha um escritório em Campinas, imobiliária.

Caio: A gente foi pra São Paulo, Campinas, Paulínia, Vinhedo, Valinhos, Salvador, Recife, com um escritório.

Caio: Eu não tinha loja física.

Caio: Isso é uma inovação de modelo de negócio.

Caio: Quer dominar outras praças?

Caio: Você não precisa ter a loja lá, se você for uma imobiliária digitalizada, etc.

Caio: Esse, por exemplo, é um mapa de expansão que hoje é muito mais possível, muito mais fácil com as tecnologias que tem aí.

Diego: Interessante.

Diego: Caio, uma coisa que eu estou pensando e conhecendo tantos donos e donas de imobiliárias, às vezes eu vejo alguns raciocínios ou algumas premissas que talvez faça sentido questionar, e essa que eu vou te perguntar é uma delas.

Diego: Às vezes quando eu estou conversando com o dono, com a dona de imobiliária, eu pergunto sobre a habitação popular, pergunto sobre os aluguéis, o volume de leads maiores, e às vezes eu vejo um desejo de se movimentar para imóveis mais caros como um...

Diego: Uma coisa de, pra mim a marca é melhor, eu vou ficar com uma marca de alto padrão, eu não quero me associar a imóveis econômicos, abrindo mão de uma oportunidade de negócio.

Diego: Você acha que essa é uma falsa premissa de que se eu atender mais no popular, a minha marca vai ser popularizada, não vai ser vista como uma marca de grife?

Diego: Porque eu fico pensando, se você é uma imobiliária líder na sua cidade, é natural abarcar o...

Diego: Todas as classes sociais ali, todos os tipos de imóveis.

Diego: Então, de certa forma, eu não consigo entender muito, mas queria saber pra você se é algo que você ouve muito no dia a dia.

Caio: Olha, todo imobiliário que eu vou, o sonho do dono da imobiliária é, eu estou aumentando meu ticket médio.

Caio: Aí eu sempre falo, olha, se você tiver 100 contratos de aluguel, beleza.

Caio: Mas se você quiser enxergar a carteira de locação como ativo financeiro, que vai gerar margem pra sua imobiliária e potencializar a sua área de compra e venda, você quer ter escala?

Caio: Não tem como você ter escala com um ticket médio de R$7.500.

Caio: Então, assim, é engraçado até essa busca meio cega por essa coisa.

Caio: Aí tem essa questão da marca que você coloca, de...

Caio: Ah, eu vou comprometer a minha marca.

Caio: Gente, isso já tá resolvido pelo marketing há muito tempo.

Caio: Exatamente.

Caio: Isso é ciência, isso não é mais eu acho.

Caio: Não, você pode fazer movimento.

Caio: Sim.

Caio: E você não compromete, você cria linhas de comunicação, você tem corretores especializados por segmento.

Caio: Exato.

Caio: Então eu acho que às vezes as pessoas precisam sair desse véu que deixa a visão turva, até eu ia usar uma expressão velha de maia.

Caio: Achei que ia ser um trocadilho muito barato.

Caio: Mas é isso que facilitaria para o imobiliário enxergar que é possível fazer esse movimento sem comprometer a marca.

Caio: Isso não existe.

Diego: Olha, e se fizer muita questão, por que não ter duas marcas?

Caio: Pois é.

Diego: Tem várias formas aí de fazer isso, né?

Diego: Mas eu fiz essa pergunta porque deve acontecer muito no dia a dia essa dificuldade de entender as coisas.

Diego: Bom, eu queria te pedir pra deixar um recado para o pessoal do Mercado Imobiliário que está nos assistindo.

Diego: O que você gostaria de deixar de palavras finais pro pessoal?

Caio: Amigo e amiga do Mercado Imobiliário.

Caio: Eu sempre gosto de provocar esse mercado pra olhar pra onde tem o volume de negócios e o volume de negócios dentro do mercado imobiliário acontece no segmento econômico.

Caio: O Brasil tem uma característica de ter uma demanda fortíssima dentro do segmento econômico. E as imobiliárias têm um papel fundamental pra formalizar essa relação de locação que hoje acontece na informalidade.

Caio: É um mercado grande, com receita recorrente, e empresas como a Alpop, mas outras também, olham pra esse mercado com muito potencial.

Caio: Então eu convido o imobiliário a se sensibilizar com essa agenda e fazer mais negócios.

Caio: Esse é um pouco do nosso objetivo de contribuir com o mercado e um grande prazer participar aqui com você.

Diego: Muito obrigado, Caio.

Diego: A gente teve, mais do que nunca aqui, a oportunidade de ver uma forma diferente de olhar pro mercado.

Diego: De olhar pra uma maneira que dá pra gente construir modelos de negócios que são lucrativos, que têm propósito, que têm consciência social e ajudam as pessoas na sua moradia, em busca de eficiência, de uso de tecnologia.

Diego: Então foi um papo muito rico aqui com o Caio, altas reflexões aqui.

Diego: Espero que tenham gostado.

Diego: Você que está nos acompanhando e não nos segue ainda, nos siga nas plataformas, no YouTube, no Spotify.

Diego: Vai ser um prazer manter contato com você e quero deixar então, novamente, meu muito obrigado pro Caio.

Diego: Obrigado, Caio.

Diego: Um grande prazer falar contigo.

Caio: Eu que agradeço, Diego.

Caio: Alegrou meu sábado aqui.

Diego: Valeu.