Maya Talks #11 – Padronização, tecnologia e confiança nas vistorias | Jorge Fontes (Magic Vistorias)

Raphael: Fala, galera, a gente tá começando mais um Maya Talks

Raphael: Aqui, acho que agora é o décimo ou o décimo primeiro episódio, Caicão? Boa pergunta.

Raphael: Ou é o décimo ou décimo primeiro?

Raphael: Estamos se aproximando já de várias dezenas aí de convidados que já estão confirmados.

Raphael: Eu já estou com um cara muito especial aqui que eu já vou apresentar pra vocês.

Raphael: Quando a gente estava falando aqui, logo que ele chegou, a gente estava conversando um pouco dessa história de produção de conteúdo, né, de podcast.

Raphael: Acho que a maneira como o mundo se organiza e consome conteúdo hoje em dia mudou muito.

Raphael: Então, internet, etc.

Raphael: É um privilégio poder ter esse espaço pra poder trocar ideias com pessoas como você, pra gente poder levar pro mercado imobiliário informação, educação, tecnologia, aprendizado, provocação.

Raphael: Acho que esse que é o grande objetivo aqui do Maya Talks, tá bom?

Raphael: Bom, eu vou te apresentar, mas eu vou pedir que você se apresente depois, tá bom?

Raphael: Eu tô aqui hoje com o Jorge Fontes. Jorge, seja bem-vindo.

Raphael: O Jorge, pra mim, quando o assunto é vistoria, eu brinco que ele é o pai da vistoria imobiliária.

Raphael: Será?

Jorge: Será.

Raphael: Mas assim, o Jorge é fundador, idealizador da Neve,

Raphael: que é a associação de vistorias aí nacional no Brasil, e é fundador e tá à frente da Magic Vistorias.

Raphael: Então eu vou pedir que você se apresente e conte um pouquinho mais, principalmente, como é que você foi parar nesse lugar aí, nesse lugar que eu te chamo de pai das vistorias, e será que isso é verdade mesmo?

Raphael: Seja bem-vindo.

Jorge: Vamos lá, obrigado. Obrigado mais uma vez, Rapha. Primeiro, prazer estar aqui. Obrigado pelo convite.

Jorge: Responsabilidade, né? Camisa 10 ou camisa 11, a responsabilidade é grande.

Jorge: Mas a história das vistorias é algo muito natural.

Jorge: Desde estagiário, eu sou engenheiro civil de formação, e aí desde estagiário você coloca o estagiário para conferir algumas coisas.

Jorge: E essa conferência a gente chama de FVS, que é Ficha de Verificação de Serviço.

Jorge: de um concreto que foi executado, foi colocado no local, se foi colocado da maneira correta, se uma pintura tá correta,

se um piso foi instalado corretamente.

Jorge: E aí começou a nascer, né, poxa, em algum momento isso parecia já direcionado desde o começo.

Jorge: Só que você quer se formar, quer fazer cálculo, quer ir pra engenharia, quer ir pra área de orçamento, de planejamento, que hoje é uma área que eu, assim, particularmente gosto muito e me dedico muito.

Jorge: E vistoria começou, poderia dizer, a primeira semente foi aí.

Jorge: Até que, com o desenvolver da minha carreira, então, atuei, eu sou natural de Aracaju, né?

Jorge: Não sei se eu comentei.

Raphael: De Aracaju.

Jorge: Sou aracajuano e isso tudo se deu lá em Aracaju.

Jorge: E aí, com o decorrer da minha carreira, eu acabei indo a São Paulo.

Jorge: E aí em São Paulo eu comecei a fazer vistoria para aquisição de imóveis.

Jorge: Uma pré-avaliação do imóvel, não avaliação. Isso pela Loft.

Jorge: E aí minha carreira começou mais a nível nacional lá.

Jorge: Minha grande escola, vamos dizer assim, de startup, a parte de tecnologia, cultura de empresa, entender sobre esses conceitos de gestão.

Jorge: Começou tudo lá. E aí, aprendi muita coisa lá na Loft.

Jorge: E aí, principalmente essa parte das vistorias.

Jorge: Como é que eu vou fazer uma vistoria pra poder alcançar o melhor valor possível, né?

Jorge: Ou um valor mais justo.

Raphael: Legal.

Jorge: Na época, o modelo de negócio da Loft, que é um objeto totalmente diferente, né?

Raphael: Sim.

Jorge: Era o iBuyer. Então, ele comprava, né?

Raphael: Reformava e vendia, né?

Jorge: Reformava e vendia.

Raphael: Me lembro.

Jorge: E aí, eu participei desse processo, né? De...

Jorge: Começar a fazer uma vistoria, 40 vistorias, 100 vistorias, mil, duas mil, e aí você percebe que não tem braço.

Jorge: Aí você vê o início da escala do negócio.

Jorge: E aí começou o meu caminho nas vistorias, até chegar na vistoria de locação, que você brinca da questão do pai.

Jorge: Que, cara, aí tem que fazer muita mágica. Daí também nasce o nome da Magic.

Jorge: E vamos conversar um pouquinho sobre vistorias.

Raphael: Que legal, cara. Bom demais. Muito bacana saber da tua trajetória.

Raphael: Eu sabia que você era do Nordeste, mas eu não lembrava a cidade.

Jorge: Aracaju.

Raphael: É, legal. Meus sócios lá na Plaza, um que é o Vicente, é do Crato, no Ceará, e o Júlio é de Recife.

Jorge: Muito bonita também.

Raphael: A gente tá o tempo inteiro ali falando de Nordeste.

Raphael: Quando você for na Plaza de novo, a gente tem que falar das belezas de Aracaju.

Jorge: Júlio vai ver, Júlio. Eu vou dizer que a minha capital é a mais bonita do Nordeste.

Raphael: Tem uma disputa aí, né? Legal.

Raphael: Cara, acho que assim, você tocou num ponto que acho que é onde eu quero começar a te provocar aqui pra gente conversar, que é a história de locação.

Raphael: Eu brinco assim, imobiliária, ela normalmente é uma empresa orientada pra negócio, né?

Raphael: Então, ela gosta de vender, ela gosta de alugar, ela gosta de fechar negócio, ela gosta de bater o sino ali da venda, né?

Raphael: De pôr mais um negócio fechado.

Raphael: Mas na locação, tem uma série de processos que aí o corretor de imóveis, ou às vezes até o dono de imobiliária, que é mais focado em resultado, fica meio com o pé atrás, falando, pô, isso aqui é pé no saco, isso aqui é burocracia, vou colocar alguém pra cuidar, tanto faz.

Raphael: E na vistoria não é bem assim, né?

Raphael: A vistoria talvez é um alicerce ali da locação que pode te levar do céu ao inferno.

Jorge: Com toda certeza, eu gostei quando você usou a palavra alicerce, né?

Jorge: É fundação, é base, é segurança.

Jorge: Você pode ter o melhor pilar, você pode ter o melhor viga, mas se a fundação não suportar, você vai ruir, não tem jeito, vai colapsar.

Jorge: Então, você tem esse lado mais burocrático de quem faz a vistoria, mas não é burocracia apenas.

Jorge: É padrão, é técnica, é entendimento de pessoas.

Jorge: Você vai dizer, Jorge, mas é só uma pessoa e um imóvel. Nem sempre.

Jorge: Às vezes tem uma presença do inquilino. Às vezes você tem que...

Jorge: Muitas vezes você tem que ir na imobiliária, na maioria, pra pegar uma chave.

Jorge: E quem entrega a chave não tá no melhor dia, porque também lida com pessoas o tempo todo.

Jorge: É algo que...

Jorge: Cada vez mais a gente se profissionaliza, Rapha, e você vai percebendo toda a mudança do mercado, desde venda...

Jorge: Porque também tem a história da venda que a gente acaba fazendo.

Raphael: Sim, também tem, lógico.

Jorge: E gera muito valor, inclusive, pra quem vende, porque você traz um... Um laudo do imóvel, né?

Raphael: Uma solidez.

Jorge: Eu nem digo um laudo. É uma inspeção, mas é um inventário. Melhor falando.

Jorge: Acho que a palavra mais correta seria, então, inventário.

Raphael: Inventário.

Jorge: Na venda.

Jorge: Mas, assim, pensando como um mercado, a gente vê que cada um no seu lugar fica mais justo e fortalece o mercado.

Jorge: Imagina um corretor que tem 10, 15 propostas na mesa, ou então negócios em andamento, ele não consegue muitas vezes dar toda a atenção e ainda tem que fazer uma vistoria?

Jorge: Você acredita que essa vistoria vai ficar boa? Esse relacionamento...

Raphael: Não tem jeito, né?

Jorge: Não tem jeito, cara.

Jorge: Você vê vistoria no Word, no papel, muito boas, muitas vezes, mas você percebe que a pessoa não foi treinada pra aquilo.

Raphael: Certo.

Jorge: Ela percebe que a pessoa, às vezes, até entende de lei do inquilinato, muitas operações internas de imobiliária, mas é tornado aquilo como simplesmente um processo burocrático.

Jorge: Sim. E a vistoria, eu repito, não tem que ser considerada um processo burocrático. Por quê?

Jorge: Porque o inquilino já olha assim, lá vem alguém fingir que vai fazer uma vistoria pra me cobrar tudo no final.

Raphael: Pois é, tem esse rótulo, né?

Jorge: Tem.

Raphael: Parece que...

Raphael: E eu acho que isso também mudou à medida que começaram a surgir mais empresas de escala, que faz muita vistoria e tudo mais, e aí tem uma história quase de uberização da vistoria.

Raphael: Por um lado, é bom.

Raphael: Por outro lado, traz, às vezes, um profissional que não é profissional, né, pra fazer a vistoria.

Raphael: E criou esse rótulo, né? Como é que você vê isso aí?

Jorge: Cara, o que eu vejo, até conhece da história, assim, eu trabalhei nesse processo de uberização e a responsabilidade, né?

Jorge: Falei da camisa 10, camisa 11 e também tô fazendo aqui a minha responsabilidade.

Jorge: Hoje eu entendo que tem que ter muito cuidado pra uberizar algo ou pra trazer escala a esse nível.

Jorge: Porque a vistoria é um trabalho muito de artesão.

Raphael: Pois é.

Jorge: Então imagine, você não é simplesmente, vou até olhar aqui para o pessoal entender, não é simplesmente você fazer um curso na internet que você está pronto pra fazer uma vistoria.

Jorge: Não é isso. Se fosse assim, daqui a pouco a gente estaria com engenheiro civil EAD, médico EAD.

Jorge: Respeitado, obviamente, as devidas proporções.

Raphael: Claro, claro.

Jorge: Mas, assim, não é, não é. A pessoa tem que pegar do material, tem que entender, tem que...

Jorge: ver o dia a dia de uma imobiliária, saber quais são os riscos, porque também, por conta dessa uberização, a gente sofre muito com qualidade do profissional, postura do profissional, precificação do serviço.

Jorge: Então, tem várias situações que decorrem daí.

Raphael: E eu acho que a vistoria, ela é um produto, se a gente fosse pensar a vistoria como produto, ela é um produto que serve o proprietário, que serve o inquilino e que serve a imobiliária.

Jorge: Eu super concordo. Resumiria que ela é quem traz a maior confiança pro contrato.

Raphael: Exatamente. Então todas as partes do contrato, na verdade, bebem dessa fonte, né?

Raphael: Elas dependem da vistoria pra ser o guardião ali daquele processo.

Jorge: Eu tiro a teima. Eu brinco que a vistoria é o seguro do seguro.

Raphael: O seguro do seguro, legal.

Jorge: Ela é o tirateima.

Jorge: Se toda seguradora observa assim, poxa, é porque tem leis e tem todo um caminho, tem todo um histórico.

Jorge: Queira ou não queira, a profissão de historiador é algo novo.

Raphael: É verdade.

Jorge: Então, tem todo um histórico.

Jorge: E aí, até fechando a história da uberização, que eu vejo que é importante, o maior risco que eu vejo hoje na uberização desse tipo de serviço, não estou dizendo que é uma franquia ou alguma coisa do tipo, porque são modelos de negócios, mas a uberização, o maior risco é você simplesmente travar todo o processo de rescisão ou todo o processo de locação.

Jorge: Então você prejudica a imobiliária achando que está fazendo um serviço legal.

Jorge: Imagina eu, no caso próprio, é pessoal mesmo, cheguei de viagem. Tinha em uma semana uma mudança pra fazer, então me organizei todo pra fazer a mudança.

Jorge: Era de um bairro pra outro na cidade de São Paulo, que é praticamente de uma cidade pra outra.

Jorge: Saí da Zona Leste, morava na Zona Leste, pra Zona Oeste.

Raphael: Certo.

Jorge: Então imagina o tempo que eu demorei hoje de São Roque pra cá, e o tempo que eu demorei no trânsito.

Raphael: Imagina.

Jorge: Não, literalmente. Então, o que que acontece?

Jorge: Quando eu chego lá no imóvel, primeiro, a vistoria não tinha nem sido feita.

Jorge: Até uma falha minha, que eu não analisei. O imóvel estava em obras. Consegui dar um jeito e entrou.

Jorge: Mas isso é muito corriqueiro no modelo uberizado. Porque o vistoriador não aparece. Sim.

Jorge: Ou então aparece de qualquer forma e você não sabe nem se aquela pessoa é vistoriador.

Jorge: Você não fala nada.

Raphael: Sim.

Jorge: Mas principalmente o não aparecer prejudica. Imagina uma rescisão isso. Então, inquilino esperando.

Jorge: É um trabalho, assim, que realmente requer muita responsabilidade.

Raphael: Perfeito, perfeito. Agora, você sabe que o nosso negócio na Plaza é tecnologia, né?

Raphael: A gente, mais até do que tecnologia, é talvez a principal hype da tecnologia hoje, que é a inteligência artificial, né?

Raphael: Como é que você tá vendo os movimentos e se está rolando alguma coisa já fora do Brasil, mas assim, como é que

inteligência artificial e tecnologia vão começar a transformar esse mercado ou se já estão transformando?

Raphael: Porque eu vejo que a vistoria...

Raphael: Eu já fui dono de imobiliária, não sei se você lembra o que eu te contei, mas eu atendi vistoriador, já fui em vistoria. E eu noto realmente esse trabalho bastante artesanal ali, a prancheta, a fichinha, a foto, e aí depois isso vai lá pro Google Drive.

Raphael: Mas eu vejo ainda muito ganho de eficiência que dá pra ter com tecnologia.

Raphael: O que você tá vendo aí de inovação ou de coisa que você tá imaginando ou já tá percebendo que vai ter espaço pra mudar com tecnologia?

Jorge: Hoje eu posso dizer que a tecnologia que já tem no mundo das histórias é boa, mas a velocidade com que ela está chegando é altíssima por conta impulsionada pela IA.

Jorge: Mas você como técnico também, você entende aqui, a Plaza entende disso, e aí eu trago também um viés mais técnico da coisa.

Jorge: A IA, ela aprende por modelos, e ela vai se...

Jorge: a melhoria contínua ali também, a famosa máquina de aprendizagem, o machine learning também tem ali atrás.

Jorge: E nesses modelos de grande escala, ela aprende tudo. E aí você vai treinando e vai testando.

Jorge: Vai treinando e vai testando.

Jorge: Imagine um mundo onde o negócio de vistoria não é novo, o negócio de vistoria, mas a introdução de tecnologia neste

mundo ainda é nova.

Jorge: Nova, vou colocar um período aqui, estou falando de 6, 7 anos.

Jorge: Tem empresas de tecnologia que têm mais tempo, mas assim, com força, com escala, 6, 7 anos.

Jorge: Então, imagine nesse cenário que não tem padrão.

Jorge: Daí o nascimento da Neve, também, que muitas vezes não tem orientação.

Jorge: E a orientação, o que que eu me resumo a isso, Rapha? É você ler uma decisão, né, judicial ali.

Jorge: Você ler por que perdeu, por que ganhou, e deixar isso cada vez mais blindado no seu laudo de vistoria.

Raphael: Perfeito.

Jorge: Tá? Então, entender esse racional. Por quê? Porque aí você começa a ter um critério claro, né?

Jorge: Uma proteção praquele... Praquele termo de vistoria, né? Vai que...

Jorge: Os advogados mais críticos vão dizer assim... Ah, mas você não é um perito pra laudar, né?

Jorge: Então vamos dar o nome e termo, né? Então, naquele termo de vistoria...

Jorge: E aí você tendo esse critério... Né? Dado esse entorno, aí sim eu consigo ter um IA que...

Jorge: Vai em cima. Ah, mas ela... Vai identificar ali uma imagem que tem um portão, que tem uma parede...

Jorge: Sim, vai. Mas... não 100% certo.

Jorge: Porque às vezes ela começa a pegar alguns modelos, e aí você pode botar mil casos, pra ela começar a pegar alguma situação.

Jorge: E eu até mencionei na live de quarta, que eu comentei com você, esse assunto.

Jorge: Porque eu sou um grande defensor e estudioso da área de IA.

Jorge: Mas, no mundo das vistorias, eu digo, calma, nem tudo... Vamos com calma. Mas já tem, tá?

Jorge: Até respondendo de forma mais objetiva, já tem IA dentro de aplicativos de vistoria.

Raphael: Agora, dá pra usar, né? Nós estamos... Você trouxe aqui pra um lado de usar IA na... na imagem, né?

Raphael: Vamos contar assim, na foto, na parte realmente da gente fazer o termo de vistoria, né?

Raphael: Como você colocou.

Raphael: Agora você falou uma coisa aí, por exemplo, que na minha cabeça já surgiu uma ideia aqui, né?

Raphael: Pô, ler decisão judicial.

Raphael: Cara, a IA ela tem a capacidade de ler trocentas mil decisões judiciais e criar padrões pra mudar eventualmente a cronologia do termo ou a maneira de fazer uma vistoria com base em novas jurisprudências ou coisas parecidas.

Raphael: Enquanto uma equipe cheia de gente ia demorar uma infinidade de tempo pra poder extrair essa informação.

Raphael: Então, de repente, acho que aqui talvez fica uma provocação aí pra quem tá acompanhando a nossa audiência, que é às vezes a inteligência artificial tem uma parte que o pessoal comenta mais, que é o negócio de imagem, que é o negócio de

conversa, que é o negócio de falar com o usuário, mas tem uma parte de processamento de dados que é muito parruda, né?

Raphael: E isso pra vistoria pode ser um divisor de águas, né?

Jorge: É um divisor. A Neve também traz esse conceito, Rapha, de ter o padrão. Por quê?

Jorge: Imagina pra imobiliária ter que fazer tudo isso dentro de casa, ainda cuidar do cliente, ainda cuidar do contrato de

locação, ainda cuidar de novas captações.

Jorge: Quem conseguiu hoje ter a fórmula mágica da captação, com certeza tem cliente, porque as imobiliárias estão cada vez

mais precisando de captação.

Raphael: Falta imóvel. Muito mercado aí, você tem... Menos oferta do que demanda, né?

Jorge: Justamente, né?

Jorge: Eu li recentemente, não vou me recordar a fonte, mas posso mandar depois, que são oito inquilinos para um imóvel, em média.

Raphael: Caramba.

Jorge: Então, assim, em algumas cidades mais populares, né?

Raphael: Sim, lógico.

Jorge: Enfim, mas aí, trazendo a ideia da Neve nesse sentido, a gente já começou a fazer alguns laboratórios porque a jurisprudência muda e aí as defesas também mudam.

Jorge: E a ideia é que essas empresas que juntos ali, a gente tem um foco no mercado de vistorias imobiliárias e um foco conjunto em profissionalização dessas empresas. A Neves sim como um filtro para imobiliárias sérias que querem trabalhar com seriedade, com cuidado com inquilino, com cuidado com proprietário, com a gestão daquele ativo imobiliário mesmo.

Jorge: Que elas possam contar com as empresas que fazem parte da NEV, porque já vai ter esse respaldo de quem está estudando jurisprudência, de quem tem um critério claro.

Jorge: Uma coisa simples, por exemplo, a gente pega vistoriador autônomo e empresa de vistoria também, vou botar assim, um do lado da outra aqui, é uma pintura, às vezes, em bom estado.

Jorge: Só essa definição de pintura em bom estado, e aí vai chover aqui e o advogado fala, ah, mas pode, mas não pode.

Jorge: A gente já entende hoje que a pintura é nova ou usada, e tem um racional por trás disso.

Jorge: Tem um racional, não é da minha cabeça vozes do além.

Jorge: A gente tá vendo jurisprudência, a gente tá vendo as decisões, a gente tá falando com pessoas do mercado, a gente tá vendo seguradoras pra não inviabilizar o seguro daquele imóvel.

Jorge: Mas nada da cabeça tem experiência, mas também tem análise técnica disso.

Jorge: Por isso que quando eu comentei, que eu comentei, não é pura burocracia, é técnica.

Jorge: E essa é uma das técnicas que a gente vai olhando aí pra poder levar pro historiador também na ponta.

Jorge: Então é isso aí, cuidado.

Raphael: Você sabe que você me remeteu uma história muito breve aqui, eu em determinado momento aluguei uma casa. E aí eu fiquei um tempo nessa casa, só que o proprietário dessa casa, ele faz a gestão ele mesmo.

Raphael: Então a imobiliária, ela serviu pra transacionar no começo, mas a administração, no dia a dia, ele não terceiriza.

Raphael: Então, teve uma vistoria de entrada, certo? Que foi feita a pedido da imobiliária.

Raphael: Então a imobiliária foi lá, fez a vistoria.

Raphael: Eu até tive que fazer uma contestação da vistoria, porque tinha algumas coisas ali que não faziam sentido.

Raphael: Eles acataram, deu tudo certo.

Raphael: Nós ficamos no imóvel pouco mais de dois anos, enquanto eu estava construindo um outro negócio.

Raphael: E aí... Quando eu fui devolver o imóvel, o proprietário, ele não fez vistoria de saída.

Raphael: Ele não trouxe uma empresa pra fazer vistoria de saída.

Raphael: Ele foi lá, ele mesmo, e ele chegou lá e deu uma olhada, né?

Raphael: E aí ele me fez alguns pedidos, assim, ô, puta, eu vi que você pintou, tá bom, ficou legal, mas de uma forma muito arbitrária.

Raphael: No fim, como a gente tinha uma boa relação, uma pessoa que eu também conheço, eu me lembro que tinha um pino numa janela quebrada. E aí quando eu falei, cara, tinha alguma janela que tava quebrada.

Raphael: Eu que lembrei que tinha uma janela quebrada e a gente foi lá achar e etc.

Raphael: Senão ele ia pegar o imóvel de volta sem eu ter consertado aquela fechadura.

Raphael: Aí eu fiquei pensando, poxa, por que você não usa uma empresa de vistoria? Perguntei pra ele, né?

Raphael: Por que você não traz um vistoriador profissional? Porque ele trabalha, tem muitas casas de aluguel.

Raphael: E ele falou, cara, minhas experiências foram todas muito ruins.

Raphael: Na hora do vamos ver, os caras fogem da raia. Então eu prefiro olhar eu sozinho.

Raphael: Isso me marcou, assim, eu fiquei, caramba, meu.

Raphael: A gente tá vendo tanta empresa, tanto negócio saindo, a importância da vistoria, você pega aí um multiproprietário, u

m cara que tem várias casas, que não conta com o amparo de nenhuma empresa, que teve várias experiências ruins, né?

Raphael: Aí eu puxo aqui um pouco o papo pra Magic, né?

Jorge: Sim.

Raphael: E até conta um pouquinho do negócio pra gente, porque assim, como é que...

Raphael: Esse diferencial do ponto de vista de apoiar a alocação, apoiar a imobiliária, apoiar o proprietário, o inquilino, porque acho que é um mercado que tem sucessivamente mais experiências.

Jorge: Tem, tem bastante.

Jorge: E até falando desse proprietário. Se ele nos escutar, procura médico, que a gente resolve o seu problema, tá?

Jorge: Chega pra cá que a gente resolve.

Jorge: Você tem um perfil, Rapha, e a gente já conversou em outros momentos, provavelmente esse proprietário também tenha

, da gente confiar como se fosse no fio do bigode.

Jorge: Porque o combinado não sai caro.

Jorge: E a melhor forma hoje da gente fazer o combinado não sair caro é colocar no papel.

Jorge: E essa função é da empresa de vistoria.

Jorge: Então, se a empresa de vistoria não colocou algo numa entrada, por exemplo, você tem todo o direito, inclusive, vocês

inquilinos, por favor, super dica aí, faz o corte aí, por gentileza, né?

Jorge: Super dica aí pra os inquilinos.

Jorge: Leiam atentamente a vistoria de entrada e contestem tudo aquilo que vocês, né? Vejam de diferente.

Jorge: Não é que você não concorda porque você queria algo melhor, mas está diferente do que está no laudo.

Jorge: Olha, aqui não está igual o termo que tem de vistoria. Então, contestem a sua vistoria. Ponto.

Jorge: Isso já deixa mais claro.

Raphael: E são 15 dias para contestar a vistoria por lei, é isso?

Jorge: 30.

Raphael: 30 dias?

Jorge: 30.

Jorge: O que acontece é, algumas imobiliárias, elas têm os seus processos internos injustificáveis, porque os inquilinos, às vezes, entram e já querem pintar uma parede, já querem fazer uma reforma no imóvel, mesmo sabendo que todo tipo de melhoria deve ser comunicado ali, cada contrato é personalizado das imobiliárias, mas aí elas travam.

Jorge: Você tem tantos dias para contestar, porque senão chega dois, três meses depois o cara quer, né, o inquilino, a inquilina, quer contestar.

Jorge: Mas é respondendo esse fugir da raia, não é fugindo da raia, porque isso é muito importante.

Jorge: Hoje, pra você ter um negócio, você teve imobiliária, você tem que ter o custo no lápis, né?

Jorge: Papel e caneta, eu vou usar assim na raiz, assim, porque na ponta mesmo.

Jorge: Porque, cara, são margens muito curtas muitas vezes. Você fala, não, mas trabalha mais com venda.

Jorge: Beleza, até você conseguir ter uma venda recorrente e ter margens maiores, demora. Demora muito.

Jorge: Na locação, você tem recorrência. Ponto.

Jorge: Isso é fato, tanto que tem muita gente saindo só da venda pra locação e aproveitando esse cenário de taxa alta de juros.

Jorge: Hoje a gente está em outubro de 2025, então essa taxa ainda está alta.

Jorge: Mas se para uma imobiliária, é difícil trabalhar por conta das margens e custo operacional, pessoas e tudo mais, imagine para uma empresa de vistoria que muitas vezes não foi preparada pra isso, né?

Jorge: Tem alguns cursos ainda, tô sabendo que tem alguns cursos que estão sendo lançados, inclusive tô fazendo parte de um, tá?

Raphael: Legal.

Jorge: Nos próximos dois meses vai ser lançado um curso para empresas de vistoria.

Raphael: Que legal.

Jorge: E para imobiliários também que queiram, assim, que não tenham empresas ao seu redor pra operar de uma maneira...

Jorge: Queiram criar.

Raphael: E operar internamente, né?

Jorge: Isso, como se fosse uma espécie de assessoria ou uma pré-assessoria.

Jorge: Mas, assim, imagine, então, uma empresa de vistoria que muitas vezes nasceu como um corretor que fazia muita vistori

a e foi lá e montou a sua.

Jorge: Ou um rapaz que trabalhava, ou uma mulher que trabalhava no imobiliário e montou a sua empresa assim.

Jorge: Não, vou ser PJ e vou trabalhar sob demanda.

Jorge: Aquela ideia, aí não se prepara em contrato, não se prepara em custo.

Jorge: Muitos nem pagam imposto, essa é uma realidade muito grande ainda num país assim.

Jorge: Então imagine como é que funciona. Por isso que tem a má fama.

Jorge: Porque o cara não tem realmente uma reserva, não tem um planejamento pra isso, porque é certo, vistoria, quem disser

assim, a vistoria é 100% perfeita, desconfie.

Jorge: O que eu posso dizer é, eu faço mágica, faço acontecer.

Jorge: Por aí que nasce o nome da Magic, que é uma empresa de vistorias que nasceu para o padrão.

Jorge: E hoje a gente já entrega alto padrão de atendimento, atendendo todos os públicos do imobiliário.

Jorge: Seja alto padrão, médio padrão, ou padrão mais comum, mais popular.

Jorge: Enfim, são margens muito, muito curtas. Então, requer mesmo uma gestão bem assim, num detalhe assim.

Jorge: Tanto que eu comento com os meus sócios, né, lá da Magic, que é o seguinte.

Jorge: Hoje, a gente, pra poder gerir um negócio de vistorias, parece muito fácil quando você olha de fora.

Jorge: Mas é complexo pra caramba. Então, ah, hoje não existe uma tabela de precificação média de mercado.

Jorge: Você vai numa empresa grande, é um valor, você vai em outra, então é um negócio muito...

Raphael: Os bancos têm a tabela deles, de avaliação, de investoria, de não sei o quê.

Jorge: Quê... Então são parâmetros muito soltos, e no final das contas não existe um racional.

Jorge: A Neve já tá trazendo, eu trago.

Raphael: Isso que eu ia perguntar. Conta um pouquinho da ideia da Neve, né?

Raphael: A Neve vem um pouco pra tentar criar esse padrão, né?

Jorge: Perfeito. A Neve vem justamente pra isso.

Jorge: Primeiro, obviamente, ter os interesses das empresas de vistoria, de proteger...

Jorge: A gente lê uma lei do inquilinato sobre a ótica da empresa de vistoria, ninguém quer escutar uma empresa de vistoria.

Jorge: Escutem, por favor, escutem.

Jorge: É algo que eu comento com o pessoal, que é o seguinte, Rapha, e a Neve também traz esse conceito de profissionalizar o mercado mesmo.

Jorge: Próximo a analisar não houve historiador.

Jorge: O vistoriador ele vai ser profissionalizado pelas empresas de vistoria.

Jorge: Então ali a gente tá profissionalizando o empresário, a empresária.

Jorge: Desde postura, desde custo, desde técnica do laudo, principalmente gestão bem aplicada.

Jorge: E aí fugiu a ideia do que eu ia comentar da Neve.

Jorge: Mas enfim, a Neve traz esses conceitos pra que de fato se tenha um profissional pronto, lembrei, um profissional pronto.

Jorge: Então imagina hoje que muitos contratos, pasme, são fechados às vezes com a pessoa que faz o atendimento. Contratos entre empresa de vistoria e imobiliária.

Jorge: Com a pessoa que faz o atendimento, que leva essa informação lá para o proprietário da imobiliária, como você foi.

Raphael: Sim.

Jorge: Hoje não tem um dono ou uma dona de vistoria, de empresa de vistoria.

Jorge: São poucos os casos contados que podem sentar e ter uma conversa franca com o dono da imobiliária.

Jorge: Falar sobre o número, falar sobre preço.

Jorge: Imagina, não tem assim uma regra muitas vezes do ganha-ganha.

Jorge: Então, como é que eu posso mostrar pro dono da imobiliária?

Jorge: Olha, você tá me sangrando aqui e eu tô comprando um risco desse tamanho.

Raphael: Sim, tem que fazer essa conta, né?

Jorge: Então, por isso que muitos fogem.

Jorge: Hoje, na América, a gente tem, sim, uma programação pra isso, um entendimento.

Jorge: Graças a Deus, nunca fugimos.

Raphael: Boa, que bom. Legal, bom saber.

Raphael: Cara, você falou um pouco aí, aí eu vou puxar o assunto pra cultura de imobiliária, né?

Raphael: Você visita imobiliária pra caramba, que nem eu, conhece as imobiliárias, tá perto da galera.

Raphael: É uma loucura, né?

Raphael: Você pensa, o corretor de imóveis, ele tá ali na ponta, ele tem que falar com o inquilino, com o comprador, ele tem que captar o imóvel com o proprietário, ele tem que entrar na engrenagem pra falar com o administrativo, ele tem que estar na engrenagem pra transitar com o dono da imobiliária, ele tem que participar de vários processos.

Raphael: E aí tem muita imobiliária que vai lá e coloca o corretor pra fazer a vistoria.

Raphael: E aí depois a gente escuta que o corretor é mal preparado, que o corretor não...

Raphael: Não faz direito o trabalho dele, e aí puxando pra Maya, quando a gente foi desenvolver o módulo de pré-atendimento da Maya, por exemplo, a gente também pensa, poxa, o corretor não deveria estar focado em mais dessas coisas acessórias, né?

Raphael: Porque o corretor, ele é o protagonista da transação imobiliária, né?

Raphael: Ele tem que estar ali no centro da negociação, da relação entre as partes, e não ativando esses processos ao redor.

Raphael: Você ainda vê muita imobiliária que o corretor é o vistoriador? Isso é comum? Isso tá em desuso?

Raphael: Como que tem sido a sua experiência nisso?

Jorge: Eu sou da filosofia que a gente não tem outra forma a não ser otimista.

Jorge: Por mais que esteja um caos, esteja guerra aí, tá? A Ucrânia ainda em guerra.

Jorge: Mas sempre vai ter uma oportunidade ali e eu vou buscar o otimismo sempre nisso.

Jorge: Não é otimismo barato dizer assim, não, seja otimista e vai estar tudo certo. Não.

Jorge: Quero ser otimista, aqui tem um caminho, vamos trabalhar pra que esse caminho dê certo.

Raphael: Sim.

Jorge: Mas, cara, ainda é muito, muito, muito recorrente isso.

Jorge: É de você chegar na imobiliária e falar, não, eu não pago vistoria, manda o corretor fazer.

Jorge: Ela vai pagar essa vistoria muito mais cara lá na ponta depois, quando der o estouro.

Jorge: Como é que eu tô... o meu principal agente, né, como você comentou.

Jorge: Como é que eu tô o principal agente? Eu chamo do close, é o fechador de negócio.

Raphael: Sim.

Jorge: É quem eu confio, eu vou lá, vou confiar naquela pessoa que me mostrou, que entende do produto, entende do que tá sendo vendido ou alugado, que entende o que eu quero também.

Jorge: Porque corretor tem que... Tem muita escutativa, né?

Jorge: Não é simplesmente vender e alugar empurrando o imóvel, né? Então entende o que eu quero.

Jorge: E aí eu simplesmente pego essa... Vejo que muitas vezes é um erro de gestão, tá, Rapha?

Raphael: Total, é um erro de gestão, com certeza.

Jorge: Imagina, o cara tem...

Jorge: Ou a mulher tem um talento desse, de entender o meu cliente ou os meus clientes, né?

Jorge: O proprietário, o inquilino, e aí eu coloco ele pra fazer uma coisa que ele não tem esse talento e que ele não gosta.

Jorge: Você tá minando um profissional dentro da imobiliária.

Jorge: Ah, mas aqui na minha imobiliária eu sempre fiz, meu pai, 20 anos...

Jorge: Cara, o mundo é outro, a gente tá falando de inteligência artificial.

Raphael: Pois é, eu me lembrei, quando eu falei pra você que a minha casa lá que eu aluguei, a imobiliária fez uma vistoria, na

verdade lá funcionava da seguinte forma, o corretor, ele tinha que pagar a vistoria.

Raphael: Então, ela tinha a opção, ou você paga a vistoria e aí a imobiliária tinha lá um parceiro, mas aí desconta do corretor, o

u você mesmo faz.

Raphael: E aí, no caso dela, ela mesmo fez a vistoria.

Raphael: No caso lá, não teve problema porque, como eu te falei, o proprietário foi lá, não quis fazer a vistoria de saída e tal, e

tinha boa relação.

Raphael: Mas é aquela história, né? Bom senso não é senso comum. Com toda certeza.

Raphael: Então, sem sombra de dúvidas, o que você falou é uma verdade.

Raphael: Essa vistoria que você não paga agora...

Jorge: A conta chega.

Raphael: A conta chega, né? E aí ela chega em outro formato, né? Chega muito mais cara.

Jorge: Chega muito mais cara. Eu não tenho esse número, eu sou o cara dos números também, né?

Jorge: Então, assim, eu olho o número.

Jorge: Um dia eu pretendo vir aqui, Rapha, tenho o número, vou te apresentar.

Jorge: Mas empiricamente, que eu não gosto de seguir nessa linha, três, quatro, cinco vezes mais do que pagaria na vistoria.

Jorge: Tem corretor também que vem fazendo a vistoria como uma fonte ali dentro da imobiliária.

Jorge: Mas, assim, veja a perda do foco.

Raphael: Sim.

Raphael: E, de repente, esse cara que está fazendo uma renda ali, fazendo um outro negócio, de repente, ele pode até virar um empresário de vistoria, ele vire um outro negócio.

Raphael: Também já vi isso acontecer.

Raphael: Mas sai do papel de corretor de imóveis, do papel de ser protagonista da transação imobiliária e vai ser parte do

processo que tem a sua importância, está dentro da cadência.

Raphael: Mas acho que misturar essas competências ao mesmo tempo me parece imprudente com os resultados, né?

Jorge: Com toda certeza, sim.

Jorge: Desde Brasília, Goiânia, tive recentemente, ao Sudeste e Sul, que eu acompanhei mais.

Jorge: Nordeste, por mais que seja nordestino, acompanho um pouco menos.

Jorge: Acompanho mais por notícias, não tenho operação ainda.

Jorge: Tô começando agora em Fortaleza, inclusive, a Magic tá abrindo em Fortaleza.

Raphael: Tá abrindo em Fortaleza.

Jorge: Fortaleza e Goiânia, né? Hoje a gente tá em Goiânia, Fortaleza, Brasília, Florianópolis e São Paulo.

Jorge: Estamos nessas cidades com o foco de atender bem, inicialmente, como eu comentei, a gente tá focado em atender bem essas cidades, pra depois a gente pensar em outras cidades.

Jorge: Mas assim, eu vejo que o corretor...

Jorge: Pronto, uma coisa notória, Rapha, é o seguinte, a gente recebe muita demanda de vistoria hoje de corretor autônomo.

Jorge: Você já vê que a pessoa é diferente ali. Legal.

Jorge: Poxa, daí começam também muitas imobiliárias, muitas vezes.

Jorge: E hoje, até falando um pouquinho sobre o curso que eu comentei, pra empresa de vistoria, pra vistoriador ou pra imobiliária, hoje a gente tá fazendo uma mudança no mercado.

Jorge: Até um grupo de alguns amigos meus me convidaram pra participar, que é o VDV, Vivendo de Vistorias.

Jorge: Não sei se você já chegou a ver algum momento desse.Raphael: Não, achei o nome super, super bem criativo.

Jorge: Bem legal, inclusive. O Diêgo, ele foi meu sócio, junto lá com o Eduardo também, que são amigos.

Jorge: E hoje eles estão fazendo um negócio muito bacana e eu tenho também a grata satisfação de fazer parte, não do VDV, mas desse projeto do curso, que é a gente mudar a forma como nascem as empresas de vistoria.

Jorge: Já vai nascer de uma forma muito mais profissional.

Raphael: Perfeito.

Jorge: Então, essa é uma virada de chave que a gente faz agora em novembro, provavelmente deve ser lançado em novembro, mas que a minha perspectiva de médio e longo prazo, assim, é de um resultado muito positivo pro mercado.

Raphael: Entendi.

Jorge: Muito positivo.

Raphael: Pra nossa audiência que tá ouvindo aqui, quem quiser acompanhar pra ficar de olho nesse curso aí, onde que vai ter informação?

Jorge: Vai estar no meu próprio Instagram, né? No arroba Jorge Fontes Filho.

Jorge: Vai estar lá, vai provavelmente ter algum link, alguma coisa do tipo.

Jorge: E só me acompanha lá que eu sempre vou estar trazendo também, não só o curso, como a Magic, como gestão, como mercado imobiliário também.

Jorge: A gente acaba aprendendo de tudo. Legal demais.

Raphael: Cara, a gente já está indo aqui para o final do episódio. A gente vai falando, né? Vai conversando.

Raphael: Parece que passou cinco minutos, aí a gente vai olhar o relógio.

Raphael: Já estamos falando há mais de meia hora, né? Cara, a gente...

Raphael: Eu ainda acho que tem uma oportunidade das coisas estarem mais integradas quando a gente pensa em vistoria, né?

Raphael: Parece que a vistoria é um processo que acontece fora do CRM da imobiliária, que acontece fora dos sistemas

integrados da imobiliária.

Raphael: Que acontece do tipo, eu tenho todo aqui um sistema de gestão, mas a minha vistoria está apartada desse negócio.

Raphael: Como é que a gente pode esperar para o futuro? O que dá para esperar de integração, de automação?

Raphael: Você vê essas coisas se integrando, você vê as empresas de vistoria estando mais perto dos CRMs, por exemplo.

Raphael: Como é que você tem visto essa dinâmica?

Jorge: Eu acredito que essa dinâmica é um cenário provável, mas no médio prazo, porque ainda existe um intervalo, tá, no processo das startups, a gente sempre fala o gap, a parte mais inglês, eu tô tentando aportuguesar mais.

Jorge: Isso, esse intervalo, esse espaço, ele ainda vai demorar um pouco, ao meu ver.

Raphael: Perfeito.

Jorge: Poxa, vou falar, Magic e outras empresas, posso falar da minha, né, mas de outras empresas que estamos concorrendo no mesmo nível, você percebe sim, vai ter uma proximidade maior com CRM, ou com corretora de seguro, com seguradoras, mas ainda é um trabalho muito de formiguinha.

Jorge: Acredito eu que uns três anos, espero que me surpreenda positivamente.

Jorge: Uns três anos assim pra frente.

Raphael: Para as coisas estarem mais integradas.

Jorge: Mas eu super entendo o que você comentou e hoje eu vejo como a Magic, a Magic quando nasceu é Magic Vistorias hoje, mas quando nasceu o nome era Magic Solutions.

Jorge: Engraçado que eu tô ainda nesse processo de aportuguesar o nome da empresa Magic.

Jorge: Mas enfim, eram as Magic Solutions, porque tem que fazer várias mágicas ao mesmo tempo pra poder atender a imobiliária.

Jorge: Então, hoje a Magic tem parcerias com empresas de diversos setores.

Jorge: Seja, por exemplo, a Maya, seja a Xavi, posso falar, né?

Jorge: A Xavi que é uma parceira também de negócio, que é pra portas, elas querem substituir as chaves do mercado.

Jorge: É muito legal, inclusive, a...

Jorge: A ideia do negócio, conversei com o Gustavo, seja com o Lavi, com o Refera, que também é conhecido no mercado, que você tem a parte de obras, então fazer essa mágica hoje acontecer, ela é muito complexa. E ainda são tecnologias diferentes num ambiente que, por mais que esteja avançando muito rápido, ainda não é tão aberta às vezes a tecnologia.

Jorge: Prova disso é você chegar numa imobiliária, às vezes numa gerência, tá uma pilha de papel desse tamanho, me dá até alergia, vou dizer assim, me dá até agonia, meu Deus do céu.

Jorge: Então, eu vejo que sim, muitas conexões, mas não pra maioria das empresas, empresas de vistoria, né?

Jorge: Mas pra aquelas que se prepararem pra isso.

Raphael: Já tá na vanguarda, né?

Jorge: Isso.

Raphael: Legal.

Raphael: E, cara, se você tivesse que mandar um recado aí pro dono de imobiliária no assunto vistorias imobiliárias, né?

Raphael: Como que esse dono de imobiliária tem que ver esse assunto em 2025?

Jorge: Eu vou tentar falar olhando para o seu negócio, você que é dono de imobiliária, olhe cada vez mais para o seu negócio, quanto mais você olhar para o seu negócio, principalmente na área de locação, das histórias, você vai ver o quão urgente você tenha, se é que você não tem.

Jorge: Um parceiro confiável, uma empresa de vistorias confiável que possa te ajudar.

Jorge: É uma relação de ganha-ganha, lembre disso.

Jorge: Um vai ajudar o outro, você está alimentando o mercado e a sua empresa vai trazer a idoneidade que precisa.

Jorge: Imagina você pegando, fazendo parte do processo e julgando o processo.

Jorge: Então, poxa, vai valorizar muito a tua marca e acompanhar isso com números.

Jorge: Até complementando Maya, Magic, a Neve, falamos sobre várias coisas, né?

Jorge: Hoje, quando eu tava vindo pra cá, eu vim escutando algo e, poxa, eu vou falar isso com o Rapha, que é sobre a simplicidade.

Jorge: O que é ser simplicidade? O que é ter simplicidade? É quando você tem clareza no seu propósito.

Raphael: Perfeito.

Jorge: Eu acredito que a Maya tem clareza, a Magic tem clareza, a Neve tem clareza, e todo dono de imobiliária, ou gestor de locação, ou vendas até, tem clareza de onde você quer chegar.

Jorge: Quando isso acontece, você vai ver que tudo se encaixa muito melhor.

Raphael: Boa, bom demais, Jorge. Obrigado, cara. Obrigado por ter vindo aqui, obrigado por esse papo.

Raphael: Espero que a gente tenha mais e mais oportunidades de bater essa conversa, de bater esse papo.

Raphael: E foi um prazer te receber aqui no Maya Talks.

Raphael: Pra você aí da nossa audiência, continua acompanhando, a gente tem aí mais dezenas de episódios já marcados com pessoas aqui como o Jorge, que trazem informação, que trazem aprendizado aqui pro nosso mercado.

Raphael: Tá bom? Valeu!

Jorge: Um abraço!